老式住宅无电梯致部分老人遭遇下楼难

漫画：“悬空老人”亟待“老房造梯” 黄欣 制图

　　□葛恩泽

　　“前年我心脏搭桥，是出钱雇人把我扛上六楼的。 ”

　　“听说隔壁楼里有个老人，已经两三年没有下楼了。 ”

　　“我希望在有生之年电梯能造起来，我想坐坐它。 ”

　　陈静君老人今年已有78岁，住在浦东新区阳光三村32号，完全靠走水泥楼梯的上下楼方式让她实在吃不消。单在同一栋楼里，与她一样遭遇“上下楼难”的老人还有十几名。为了破解“悬空难题”，业主们决定为老房加装电梯。

　　近日，在解决了资金等问题后，这栋楼的全体18户业主却被告知根据相关规定不能发起业主大会的投票。此外，由于没有系统的政策，“老房造梯”工程只能处于搁浅状态。笔者了解到，上海市约有1.7亿平方米的多层老式住宅(7层以下)，由于设计年代较早，约有60%没有电梯设施。上下楼难，造就了一大批“悬空老人”。

　　登楼难，小菜不敢多买

　　王阿姨和老伴住在6楼，她叹着气说道，像她这样的身体从底楼回到家起码要15-20分钟。爬上6楼，她大约要停下来4趟，歇一歇，喘口气再往上。“要我们这些七八十岁的老人上楼，实在太吃力。”

　　夏令时节饭菜容易馊，买菜次数相对比其他时候多，这对王阿姨而言无疑是一段“艰难时光”。“小菜都不敢多买，稍微多一点就变成了负担，凑合凑合能吃就行了。”王阿姨告诉笔者，“拎上来的代价太大了”。

　　同样住在6楼的季九寿对此感受更深，他的老伴担心突发疾病无法下楼，已经搬到了养老院。

　　阳光三村32号四楼以上的9户人家现有住户24人，其中60－70岁5人，70岁以上10人。在这一半以上的老人中，分别患有脑梗、心脏病、肾炎、哮喘、糖尿病、高血压等老年常见病。越是老式住宅，周边的医院、老年活动室等资源就越成熟。但是没有电梯，老年人宁愿待在家中也不愿经历“登楼痛苦”。

　　装电梯，业主大会前“卡壳”

　　漫漫长梯给老人造成的不便使32号楼的业主逐渐达成了共识：自发加装电梯。市房管局对阳光三村的书面答复称，业主自发加装电梯，必须满足四个要点：解决改造经费和日后的运行、保养经费问题；本栋楼业主要全部同意；要得到小区三分之二业主的同意；房子结构可以改造。此外，还须与规划部门多沟通。

　　同济大学旧房加电梯工程研究室为其设计了工程方案：改造工程将采用防震钢框架结构，加固住房并向南扩建1.5米，向北扩建1米，分别占用一部分天井和绿化。顶楼将加一层并且平改坡形成复式结构，四周采用防震钢框架结构。业主无需承担改造工程的费用，新加一层的产权归开发商所有并承担费用。而每户扩建的面积，则暂定按每平方米2000元由业主买下。“业主达成了共识，也有了资金方案，却在业主大会前停滞不前。”居民代表周宝茂告诉笔者，近日他们向业委会提出了投票申请。没想到这项请求被业委会驳回，“按照规定必需由小区20%的业主提出”。换句话说，没有阳光三村605户中20%业主的共同申请，连投票都不能进行，更别提全体三分之二以上业主的同意了。

　　面对业委会的说法，32号楼的业主只得决定，挨家挨户地上门寻找这20%的业主，人数凑齐了以后再谋定投票一事。“可是这需要取得他们的身份证、房产证的复印件，这谈何容易？”老周认为，如果连投票都不能进行，无疑等同于给“老房造梯”工程画上终止符。“加装电梯是为了老年人的福利，况且工程成功了以后，也能成为案例，供小区其他楼栋参考。”虽然如此，物业管理相关政策的规定，让老周等一筹莫展。“小区里的决议如此艰难，那接下来的审批岂不是更会遇上未知的阻碍？”

　　上海恒隆律师事务所律师宋安成对此认为，业主大会发起投票的规定是写在法律条款中的，无法通融。业主只有自己找齐这20%，才有可能将项目进行下去。“当然，如果工程完全不涉及公共面积，单是在本栋楼里进行，那理论上只要本栋楼三分之二的业主同意即可。”

　　有先例，借鉴民间模式

　　同济大学旧房加电梯工程研究室主任汤文思称，他已为多个小区提供了加装电梯方案和建议，目前老式住宅楼加装电梯已逐渐有了一定的模式。虽然没有完全成形，但具有借鉴意义。

　　“针对不同的楼型，应该有不同的改造方式。不过其中较为成熟的是扩建、加层。”汤文思称，在原有结构上再建一层有不少优点。“首先将加建楼层卖掉后，可以解决电梯改造的工程经费和运行经费。此外，每家每户都能扩建几平方米，也是对底层业主的照顾，有利于整栋楼的动员。”他认为，这一举解决了经费问题并取得利害相关业主的认同。

　　“此外，根据物权法规定，改造建筑物的三分之二的业主同意后方可进入立项程序，但实际操作中还是需要100%签字同意。”汤文思称，占用公用土地的，还要经过小区三分之二业主同意。

　　汤文思称，上海虽已出台旧房综合改造的相关文件，但尚没有对“老房造梯”的具体规定。“如果能做补充修改，那么就有法可依，能一步一步操作了。”他表示，相关部门常因没有细致的政策，在审批中拿捏不住尺度。

　　宋安成对此表示，业主要进行这项工程，该模式可能会遭遇诸多阻碍。“例如加一层楼这项工程就有问题。据我所知，目前上海市加建楼层后能取得产权的例子微乎其微。”他表示，“老房建梯”工程实施后，会面临新的法律难点。

　　待改进，建立长效机制

　　上海市房产经济学会老年用房专业委员会就老式住宅楼加装电梯的工程做过不少研究，该委员会秘书长倪成才称，目前上海市还没有针对“老房造梯”工程的系统规定。

　　此前，本市曾有小区做过尝试，从试点效果看，绝大多数居民表示欢迎。但在推进过程中遇到不少难题，除了业主内部的商定，由于改造工程庞大，会涉及众多部门的协调。

　　为此，该委员会建议尽早建立“老房造梯”工程长效机制，明确政府主管部门。当前，最重要的是要开展试点工作。“我们呼吁能将这项工程的试点纳入‘十二五规划’中去。”在此基础上，政府可尽快选择条件成熟的小区进行试点，根据试点成果出台指导性的意见和相关政策，解决在采光、契约税、产权、审批流程、物业等方面的难题。

　　“最近几年，老式住宅加装电梯的需求越来越迫切。仅今年，与我们委员会直接接触的小区就有四五个。”倪成才称，相关资料表明，截至去年年底，上海纯老家庭人数已有80多万，80岁以上的高龄老人已达50多万。“年轻人都搬到新式小区里去了，留下老人住在老式公房里。对那些住在较高楼层的老人，上楼问题会越来越严重。”

　　“我认识不少老人，有的四年都没有下过楼。”汤文思告诉笔者，随着老龄化程度的加深，“悬空老人”这一群体将越发庞大，装了电梯，“悬空老人”或许也能“脚踏实地”了。