业主取代物业公司自营小区公共服务设施

乒乓球室负责人向记者展示协会多年的账本和票据。

　　业主“夺”了物业的权 “自营”小区公共服务设施

　　宝安花园业主试水自营之路

　　文/记者 张勇军 图/记者 何晓刚

　　武昌南湖宝安花园小区，建于1998年，业主1300多户。

　　3月12日，下午3点，小区网球场爆满。场边，业委会主任马豹子很纠结：业主自营球场6年，收益增多，但对他们财务收支的监督并没形成机制。事实上，已有业主公开质疑，小区自营项目财务收支缺乏透明度。此事曾引发矛盾。

　　2005年5月，因不满物业管理，该小区部分业主尝试新的管理模式，由热心业主当义工，接管网球场、乒乓球室等公共场所管理权，成立协会自己收费，实现“以场养场”。2007年10月1日，《物权法》施行，第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施。该小区公共棋牌室、舞厅也相继走上自营之路。

　　据了解，业主收回小区多个公共服务设施经营权，这在武汉尚属首例。

　　【不满】

　　宝安花园的网球场，约300平方米，两块球场。1999年，网球场开业，一直由物业公司负责管理。业主徐汉斌说，小区网球爱好者有40多人。当时，球场的进场费：30元/小时。

　　物业公司的服务，不能让业主满意。“球场运行5年，设施老化，铁丝拦网破损，生锈，照明灯也是个‘眨巴子’，时亮时不亮。”徐汉斌，56岁，小区现任网球协会负责人之一。他回忆，从2004年开始，业主们多次向物业公司反映，要求维修球场。

　　然而，物业公司只给铁丝网刷了防锈漆，声称花了1万元。有业主怀疑，物业公司并没有将网球场的收益，全部用于球场维护。

　　“我们为什么不自己接管起来？”当时，有业主提议，成立“自管小组”，从物业手中接管网球场经营管理权，由业主自主经营，“以场养场”。

　　在马豹子看来，小区文娱活动氛围浓厚，业主大多为知识分子，守法维权意识强。10多年，小区业主们已先后炒掉2任物业公司。

　　2005年，《物权法》并未颁布。

　　业主的这个提议，很新，但得到认可。至少，业主们认一个理，“我们的地盘，我们作主。”

　　2005年5月，小区40多名业主代表中20多人，联名向当时的物业公司索要网球场和游泳池的经营管理权，“球场是业主的共同财产，理应由业主说了算。”

　　眼见业主代表强硬，物业公司只得弃权。对于业主的“自营”要求，当时的业委会表态支持，“你们要成立网球协会，搞几个人负责，那你们就接过去。”业委会要求，“我们不花钱，不投资，你们自己经营，自己管理。”

　　小区网球协会立即成立，并推选3人为协会负责人。一人管账，一人为会长，另一人具体管事。“当时，自营，让业主有了真正当主人的感觉，积极性高涨，打网球的人越来越多，他们就像爱护自己家一样爱护球场设施。”徐回忆，网球场降低收费标准：业主办家庭年卡500元/年。2008年，会员达48人，球场收益也越来越多，有了钱，2008年，网球协会动用6万元收益进行大规模整修，“重装6个强光灯，地面重刷树脂漆，更换4个推水器……”目前，网球场账户还有2万多元盈余。

　　“像这样用了12年的网球场，目前的场地算是很不错了。”马豹子认为这得益于“自营”。

　　【跟风】

　　网球场“自营”成功，刺激了小区的乒乓球爱好者。

　　“当时的乒乓球室，地板破损，灯光黑暗，桌子只有3台，连空调也没有。”

　　业主陈教授说，就是这样的环境，业主一年仍需缴纳300元。2006年，有业主率先反对乒乓球室外包，提出自营。

　　“我们和业委会展开了谈判。”2006年7月，79岁的业主、退休老教授林承禹说，他们请求业委会支持，“先贷款7000元改造乒乓球室，自营后有了收入再还。”

　　“贷款”获批后，林承禹等5人组成“自管小组”，制定了管理条例和收费标准，“小区业主，年卡150元/年；家庭年卡：200元/年；老年卡：100元/年，临时打球者：5元/小时。”不出2年，乒乓球协会不但还清了欠债，还积攒了1万多元。

　　2008年5月，乒乓球“自管小组”公开招投标，对乒乓球室进行标准化改造。“我们更换了灯管，将四周墙壁安装了隔音木板墙裙，更换了地板，并添置了3台空调。”乒乓球室的样貌焕然一新。

　　65岁的独居老人曹老师说，球室环境变好，老人们在这里以球会友，其乐融融。

　　2007年10月1日，《物权法》施行。2010年9月之后，该小区的公共棋牌室、舞厅，也相继依法走上了“自营”之路。马豹子还称，今后，小区将考虑借资修建篮球场，然后通过“自营”方式回收资金。

　　目前，该小区物业公司仅负责安全、保洁，及停车费、水电费收取等工作，基本脱离了对小区公共服务设施的经营管理。

　　【质疑】

　　在乒乓球室的墙壁上，有一张球友交费公示栏，登记了所有球友的缴费信息，谁交了多少钱，有效期多长？都在公示栏可查。

　　昨日，记者在现场看到，“2010年下半年球室财务收支报表”显示：上半年结存50.8元，下半年办卡57人次，收入共计6932.8元；购电、购买空气开关、挡球屏风等，支出共计5887.6元。”

　　林承禹说，乒乓球室的财务透明，每一笔收入和支出，都有发票。就连开启无人看守投币箱，都需3人签字。

　　尽管这样，安装木板墙裙的1.2万元花销，还是受到了业主公开质疑，“花钱太多。”林承禹对此感到委屈，为节省资金，他说他曾冒着40度的高温，跑遍小东门建材市场，挑选最便宜的木板，还往球室垫了不少钱。

　　“我们都是义工，不拿一分钱。”今年，林承禹即将卸任。他展示了5年来所有的票据，称“这里没有一分钱的车票报销。”

　　2010年，收入最多的网球场，也曾因财务不公开，受到业主质疑。从前年开始，网球场将近6年所有账务进行了公开。

　　【探索】

　　“成立乒乓球协会，搞自主管理和经营，并没有就此召开业主大会，征得全体业主同意。”林承禹认为，“自管小组”的成立，在现在看来并不符合法律程序。

　　为了规避责任，乒乓球室曾发表公开声明：“在本球室打球的老年朋友，建议打球前评估自身健康，以选择适量的健身方法，以免发生意外，本球室属自愿无邀约健身场所，发生任何意外，球室不负责任，慎重告之。”

　　马豹子坦承，这些“自营”协会，都是业主自发自管，业委会对他们的监管并不充分。尽管这种体制发挥了业主管理家园的积极性，但不可忽视一些问题。一是财务管理，业委会并没有形成有效监管机制，“我们只是基于对协会负责人的一种人格信任。”二是安全责任。“万一球场上出了安全事故，谁来担责？”业委会不是经营实体，担不了责。鉴于这个担心，小区游泳池一直由业委会委托一家公司经营。三是所获收益如何分配。“如果仅仅用于自营项目，不能惠及全体业主，可能让其他业主产生意见。”如何能让自营项目的盈余惠及全体业主？这是必须考虑的一个现实问题。

　　今后，宝安花园小区公共场所，选择坚持“自营”，还是回归物业管理？马豹子表示，这需要在实践中摸索。不过，他认为，小区公共场所的经营管理，在物业管理越来越规范的前提下最终要回归物业管理。

　　武汉市房产局物业处认为，武汉市提倡小区物业管理走专业化道路，一旦自营项目出了安全事故，谁也担不起这个责任。