小区28栋楼存30余家物业致管理混乱

漫画。

　　北京的一些老旧小区由于产权单位多、住户组成复杂，往往一个小区内同时存在多家物业，因此造成管理上的区域真空、落实问题上的相互推诿、维修时的延误滞后，给居民带来很大不便。近日，记者深入老小区进行调查，发现此类问题正在由辖区居委会积极协调解决。住建委称欲彻底解决问题，业主可申请物业合并。

　　1

　　农光东里

　　样本

　　28栋楼30余家物业管理

　　农光东里主要物业公司

　　一个楼门4家物业管

　　居委会比物业还忙维修滞后成大难题

　　位于朝阳区劲松桥东的农光东里是一个老社区，拥有28栋居民楼的社区内运营着11家大型物业、20多家小型物业。多家物业的分头管理给小区带来了许多矛盾和纠纷。一些老住户希望能压缩物业数量，切实落实小区维修养护。

　　记者了解到，小区内的25号楼被小区居民戏称为“物业集中营”，这一栋楼里的大小物业就有十几家。一位居民表示，繁多的物业让居住20年的他都不知道该去找谁。

　　以该楼2门为例，1层和4层住户属铁路物业管理，2层和3层住户属憩美园物业管理，5层为建佳物业管理，6层为理嘉物业管理。4家物业共同管理着12家住户。而每一家物业职责并不相同，如理嘉物业只负责水电维修，不负责安保工作。

　　居委会比物业还忙

　　“有问题找居委会”，这句话已成为农光东里居民的共识，此说法也得到小区居委会方主任的证实。

　　据了解，该小区共28栋居民楼修建年代并不相同，最早的修建于1983年，最晚的距今也有十多年的时间。该小区主要由北京市汽车集团和北京工艺美术公司共同修建，28栋居民楼包括11栋高层楼和17栋多层楼。居民包括北京车辆段、北京饭店、民航首都机场等12家企业单位以及原虎城村等3处回迁居民组成的共3825户居民。由于产权单位很多，入住初期，不少单位都成立了自己的物业公司进行管理。房屋分配时多由几家单位协商，就造成一个楼门内不同楼层分属不同单位。

　　居委会方主任介绍，小区居委会从2001年起正式成立，真正成为了小区内的“总调度”。居民家的灯坏了，水管堵了，楼道脏了，这些本该物业负责的工作都集中到了居委会这里，而他们每次都需要协调解决，“物业实在太多，有时候连我们都要想半天才知道该联系谁，更别说居民了”。方主任说，近几年来，小区物业的统筹一直是居委会工作的重点。

　　维修滞后成大难题

　　“有些事居委会能协调，有些确实很难。”方主任说，最让他头疼的就是居民楼的维修问题。前段时间，由于连日大雨，小区25号楼和26号楼出现了排水堵塞，给两栋楼居民用水带来很大不便。居委会没有维修队，只能联系两楼的物业公司，而这次联系并不简单。

　　他说，这两栋楼一共有7家物业公司管理，而维修方案需要两栋楼所有物业全部到齐才能确定。“说到底就是明确各家出多少人，出多少钱。”虽然居委会一直在催促，但物业方仍经过近3天的协商才落实方案进行维修，整个维修用时不过半天。

　　2

　　甘露园社区

　　样本

　　街道协调两物业公司合并

　　朝阳区甘露园一区共有25栋居民楼，由金隅、金海燕等8家物业公司进行管理。不少居民反映，物业多头管理给大家的生活带来了很多不便。

　　“收废品的就在楼下开摊，蚊蝇乱飞，臭味扑鼻。还有养鸽子的，特别乱。找物业，这个物业说不归自己管，那个物业也说不归自己管。”昨天下午，王先生称，小区存在很多卫生死角，公共区域的保洁、治安也很有问题。

　　一边是居民觉得不方便，一边是物业公司认为工作不好干。“物业服务区域很不清晰。就像楼道内我们可以保洁，可道上的垃圾就弄不清该由哪家清了。”一不愿透露姓名的物业公司负责人称。

　　昨天下午，该小区居委会一工作人员表示，在甘露园3个分区之中，一区是物业公司最多的，“都管都不管，居民呼声一直很高。前几天，我们已经协调两家物业公司进行了合并。”

　　该小区自2000年6月份入住，据了解，造成物业公司多的原因是因为小区内很多拆迁户从北京站、朝阳门等地搬来，另一类就是多家单位的宿舍楼。因为居民楼权属不一，也就造成了物业公司管理的困难。

　　■专家观点

　　政府应划清物业管理区

　　社区问题专家舒可心认为，在我国的物业管理条例中，对一个物业区域由一个物业公司进行管理的概念非常明确，其本质就是为了防止出现物业管理区域多头管理的情况。但是，在北京一些老旧小区，因为拆迁或者单位家属楼等历史情况，导致一个小区内有多家物业公司进行管理，这也并不意味着物业就没有好的管理办法。

　　关于一个小区多家物业公司进行管理，是否合并物业公司的问题，舒可心认为，强制物业公司合并并不是一个很好的方式。但对于涉及多家物业公司的问题的解决，一个很好的办法是，业主将物业费交给了哪家物业公司管理，出现了问题就去找该物业公司处理解决。遇到有物业公司相互推诿的情况，究其原因是因为物业管理区域划分不清楚。那么，在这样的情况下，面对公共区域的问题，就需要两家或者多家物业公司进行协调，由两个或多个同种类型的企业协调解决，各方会出于各自利益的考虑，解决起来就相当困难。

　　在这样的境况中，舒可心认为需要政府部门的介入，召集双方或者多方坐下来，共同协商出具一个备忘录，将各自物业管理区域划分清楚。

　　■官方回应

　　业主可以申请合并物业

　　朝阳区住建委相关工作人员称，由于一些老旧小区内产权单位较多，业委会或产权所有人依法聘用物业造成多家物业并存，这种现象在全市范围也并不少见。但之前由于在此方面相关规定不明确造成这种现象存在较长时间。他表示，2010年新的物业管理办法出台后，弥补了一些问题。

　　去年10月1日施行的《北京市物业管理办法》第二章第六条相关规定，业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。即若业主通过共同决议提出合并部分物业申请，相关部门会对反映问题的区域进行指导或调整。

　　■律师说法

　　申请合并物业有法可循

　　中翔律师事务所吴红伟律师称，要从根本上解决这一问题，离不开物业管理区域的确定，物业区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。业主若要解决小区存在多家物业这一现象，经业主共同决定可以要求对物业管理区域进行合并。

　　具体操作为：经原物业管理区域内以及拟合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请。由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。确定物业管理区域之后，依据《物业管理条例》的规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。一个物业管理区域也只能由一个物业管理企业实施物业管理。

　　本版采写 本报记者 郑磊 张淑玲