物管人员翻窗换锁将业主17套房出租

云先生和家人在该小区7号楼前商议如何维权。

云先生拿着自己的一大堆钥匙很无奈。 张凌飞 摄

　　一位很牛的

　　业主

　　350万元一次性在连云港一小区买了17套酒店式公寓，此后5年没过问。

　　遭遇

　　两个更牛的

　　物管

　　翻窗进去换掉门锁，将业主的房子私自出租给别人。

　　物管公司应维护小区业主的权利，而连云港却有这么一家物管公司的工作人员，他们不但没有维护业主权利，反倒偷偷趁业主常年不在家，翻窗入室将其17套酒店式公寓全部更换锁芯，在未经业主同意的情况下，竟私自将公寓对外出租给他人以牟利。

　　被业主发现后，开发公司认为该物管人员的行为属于个人行为，建议业主走司法程序。而律师则认为，17套房屋被全部换锁，应该是一个大幅度而且短时间内无法完成的行为，物业公司应该进行有效的监管，在这个事件中，物业公司涉嫌管理不善。

　　主人

　　傻了

　　买了17套房，5年没再过问

　　突然有一天，听说被出租了！

　　投诉人云先生告诉记者，他是江阴人。2005年那时候房价飞涨，他在朋友的推荐下，于当年8月29日来到海滨城市连云港，花了近350万元一次性在连云港21世纪连岛金海岸度假村小区7号楼购买了17套酒店式公寓，房子于当年10月18日交付。17套房子均是精装房，因为是准备用来投资的，他拿到房子后，和家人从未入住过。当年回江阴老家之前，这17套公寓的门窗都是锁得好好的。

　　云先生说，本月5日，他突然接到一位先生打来电话，让他别把房子租给别人，希望自己能租下他的房子。云先生听后一头雾水，连忙表示自己从没想把房子租给任何人，而且再三表明他的17套新房是准备用来投资的，绝不对外出租。不料对方的一句话吓了他一大跳，对方称：前两天就看到云先生的其中几间房子里有客人入住。

　　物管

　　够牛

　　“翻窗换锁”出租你的房子

　　没错，这事就是我们干的

　　云先生和妻子刘女士次日上午9点赶忙开车到达连云港，惊讶地看到自己17套公寓中的两套，房门竟然是开着的，里面还有客人在住。他试着用钥匙开其它的15套公寓房门，发现大都无法打开。

　　“我当时都气蒙了，找到物业管理公司。”两名物管人员竟然不假思索地承认，是他们开的门。

　　云先生说，他找到物业管理公司客房部的朱某。朱某告诉他，的确是自己和工程部的孟某一起“翻窗换锁”的，但只承认开了7套公寓。

　　在云先生的带领下，昨天记者来到他的17套公寓查看。记者发现，室内茶几上均有水渍，卫生间内的淋浴水龙头损坏，新电视机都被用过，不少房间的席梦思床垫被损坏，有的房间的空调遥控器也找不到了……从云先生抄的每个房间的电表度数上看，这17套公寓的用电量从65度至140度不等，这足以证明每套房间均被出租过。“我这都是新房，自从买到手后，我们自己都没舍得住。”云先生心疼地说。

　　记者获悉，该小区共有1000多套房，只有50多套有业主长期入住。一位业主崔先生说，此前该小区也有个别业主碰到过这样的事，但后来都是不了了之。

　　这事如何收场？

　　物管公司撇清：

　　这是他俩的个人行为！

　　为了搞清事情的来龙去脉，11日上午，记者赶到连云港21世纪连岛金海岸度假村的物业管理公司进行采访。得知记者来意后，物业公司一名工作人员说：“朱某和孟某已被公司停职处理，现在也不知道他们人在哪。”

　　如果真如物业所言，房子门锁被换继而被转租一事是朱、孟两人个人所为，朱、孟两人也因此被公司处理，那么，两人的行为也是在职期间所为，物业公司难道就不负有一定的责任吗？

　　当记者提出想找该物业公司办公室负责人李主任了解情况时，物业工作人员回答说：“他外出办事去了，不知道什么时候回来。”

　　昨天下午4点多钟，根据云先生提供的电话，记者联系到李主任，李主任称，他对此事不太了解，他也不“当家”，让记者找他领导了解情况。

　　随后，记者几经周折找到了南京21世纪投资集团苏北片区的一位朱姓负责人。朱先生称，作为连云港21世纪连岛金海岸度假村小区的开发商，该物管公司是为他们服务的，因此，他们对其有监管的责任。他获悉此事后，觉得事情比较严重，同时了解到朱某、孟某两人出租业主房屋是个人行为，物管公司完全不知情，出租的经营所得也未上交公司。事后，朱、孟两人曾与云先生交涉过，表示愿意出三至五万元的赔偿费，但遭到云先生的拒绝。

　　朱先生再三强调，任何一个物管公司也不可能授权自己的员工去干这样的事情，朱、孟被投诉后，公司已对两人作了停职的处理。因为两人的行为属于个人行为，他建议云先生通过法律途径来维护自己的权益。在双方协调无果的情况下，8月10日，云先生赶到连云港连岛边防派出所报了案，目前警方仍在对此事作进一步调查处理。

　　律师观点：

　　公司涉嫌管理不善，难脱干系！

　　这件事，物业公司真的就没责任吗？中国法学会会员、江苏茂通律师事务所主任刘茂通律师表示，有关物管人员的这种行为严重侵犯了业主的房屋所有权和使用权。物业公司在没有证据证明其不知情、或者证明工作人员是个人行为的情况下，应当认定工作人员是在履行职务，由物业公司承担责任。而且，17套房屋被全部换锁，应该是一个大幅度而且短时间内无法完成的行为，物业公司应该进行有效的监管，在这个事件中，物业公司涉嫌管理不善。

　　刘茂通律师分析指出，《宪法》第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”《刑法》第245条“非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役”，有关人员未经业主同意的情况下撬开门锁进入业主房内，涉嫌非法侵入住宅罪，相关人员有可能面临刑事处罚。建议房主向公安机关报案，请求公安机关依法立案查处。

　　刘茂通律师还表示，从民法上讲，有关人员换锁并且将17套房屋租赁出去的这种行为属于无权处分，依《合同法》第51条的规定，只有经业主追认或者行为人订立合同后取得处分权的，方为有效，现业主没有追认，有关人员也未取得处分权，出租行为应属无效，有关人员应当赔偿业主因此遭受的损失。损失的范围应当包括房租损失以及房屋物品被使用或者损坏所造成的经济损失。

　　最后，刘茂通律师特别补充说，此外，租房者如果明知出租方有关人员无处分权而承租该房屋，亦应当承担与其过错程度相当的赔偿责任。

　　通讯员 时晓娟

　　本报记者 张凌飞