小区283户业主维修基金被开发商卷走

图为金碧花园 快报记者 马乐乐 摄

　　“感谢法院检察院，这下我们小区的屋顶漏水终于有救了。”南京金碧花园小区业委会主任成道文昨天激动地说。自从4年前这个小区多个人家出现屋顶漏水后，小区283户业主的32万元维修基金被开发商卷走的事实才被发现。由于开发商在外地，且已经注销，小区居民维权无门。然而，一次检察工作座谈会却给居民们带来了转机，下关区检察院和法院介入此事，通过司法途径终于找到了承担原先开发商债务的公司，并最终将283户业主的维修基金给追了回来。这个一波三折的故事告诉我们：司法为民，往往就在不经意的民生琐事当中。

　　□通讯员 下检 下法 快报记者 马乐乐

　　吃尽苦头 居民买了“漏雨房”

　　“前阵子南京下大雨的时候，睡觉都不得安生，我和老公轮流值班，生怕家里头淹掉。”家住下关区金碧花园11幢7楼的业主张女士，指着家中的几个塑料盆无奈地说，屋顶漏水已经好几年了，每次下大雨全家人就心慌。

　　张女士一家三口所住的7楼，是这幢居民楼的顶楼。1999年从开发商手中买下这套房子后，全家人一直住在这里。这幢楼的楼顶是平顶，除了夏天会比较热，其他看上去都还好，但是大约从四五年前开始，张女士家的房子就开始出现漏水的迹象。

　　昨天上午，记者来到张女士家中，这是一间两室一厅的房屋，其中朝北房间的屋顶漏水严重。整个北边房间的顶部，大部分都有霉斑和乳胶漆裂缝，窗户与墙体的接合部乳胶漆已经全部脱落，可以看到内部的混凝土，而一张木沙发上散落着不少乳胶漆的碎片，都是从屋顶掉下来的。

　　“下大雨的时候，这个房间要放3个容器，两个塑料盆放在地上和沙发上，一个塑料杯放在桌子上。”张女士指着桌上的一个塑料杯说，那里面还有一些水，就是前两天滴下来的。

　　除了北边房间，南边房间、厨房的顶部也出现了不同程度的渗水。张女士觉得很无奈：“因为维修基金的事一直没法修，我想过卖房子离开，可是这种漏水的房子，能卖给谁呢？”

　　张女士家的漏水并非最严重的情况。成道文说，小区里有十几户人家屋顶漏水，最夸张的人家“天上下大雨，家里下小雨”，连用脸盆接都来不及。“就因为漏得太厉害，干脆就不住这边了。”

　　迟迟等不来维修基金，有的业主干脆就自己出钱修。陈主任说，有两户人家自己找人修，但是因为情况严重，修了三四次都没修好，后来两户人家下决心找人到屋顶上去大修，每家掏了5000元钱才算修好。

　　金碧花园位于南京市下关区张王庙，开发商南通金丰房地产开发公司(简称金丰公司)从上世纪90年代开始开发建设这个小区，大约从1999年开始售房，直到2005年才全部售完并离开南京。

　　成道文说，大概在2007年左右，小区就开始有顶楼业主发现屋顶漏水，业主为此找到物业，但是物业发现这是房屋质量问题，要修就得要大动作，必须得动用维修基金。按照规定，维修基金的动用得由业主委员会去申请，而当时小区并没有业委会，这件事只能搁置。

　　金碧花园小区的业委会是2009年成立的。成道文说，业委会成立后立即就到南京市物业办去了解动用维修基金的手续。让她吃惊的是，物业办人员调查后说，金碧花园的维修基金暂时无法动用，因为有283户业主的维修基金没有交。

　　“怎么可能？”成道文说，业主在购房时都是交纳维修基金的，当时每个购房人都将这笔钱交给金丰公司，由金丰公司转而交给房产部门。小区的业主手中都有收据，就是金丰公司收走维修基金的凭证。业委会一番奔走，这才了解到，小区七八百户业主当中，金丰公司只交了部分业主的维修基金，而283户业主的维修基金却被金丰公司拿走了。

　　维权碰壁 维修基金“没了影”

　　峰回路转 座谈会上“遇救星”

　　事情越来越麻烦，小区业委会到处打听，都没听说金丰公司的踪影，无奈之下只好向政府部门反映。维修屋顶的事也就拖了下来。

　　去年11月11日上午，下关区检察院邀请党代表、政协委员、人民监督员来院座谈，通报2010年检察工作情况，主动接受监督。在座谈会上，幕府山社区主任、市人大代表张海霞反映了金碧花园小区283户业主的维修基金被金丰公司拿走的事，希望检察机关能过问过问。

　　下关区检察院检察长陆晓敏得知这一情况后很重视，几天后就让民事行政检察科检察官去金碧花园了解详细情况。经过一番调查，检方发现资金被金丰公司挪走的事情属实，便决定帮业主们讨回这笔钱。

　　“我们先是在网上查到金丰公司的联系电话，但打电话过去，对方答复说不是金丰公司。”检察官于是就去南通当地寻找。通过当地工商部门，检察官发现金丰公司已于2009年4月24日注销，而工商登记资料及公司注销有相关文件显示，金丰公司注销时债权债务由南通另一家开发商承担。

　　双管齐下 陈年旧账“一笔清”

　　今年上半年，检方终于找到这家开发商。说明来意后，对方负责人很惊讶，马上搬出陈年旧账开始查账。经过几天查账，发现的确有283户业主的维修基金共计32万元被挪用。

　　钱虽然查到了，但要想讨回来也绝非易事，对方先是表示，当时挪用这笔钱“事出有因”，有业主没有交物业费，另外在交付后也帮业主无偿维修过房屋，这笔钱就是用于冲抵那些费用的。

　　在检方的联系下，开发商派人来到金碧花园小区，与小区业主对话。成道文说，在对话中开发商仍然没有将32万元全部归还的意思，一开始说还15万，后来又说还20万。

　　今年年中，小区业委会一纸诉状将开发商告上了下关区法院，要求对方将欠缴的维修基金交到账户上，并请求检方支持起诉。

　　不久，法院检察院介入从中调解，经过艰苦的工作，开发商终于答应归还32万元钱。7月14日，开发商把这笔钱打到了检方的账户上。

　　“只有把这283户业主的身份搞清楚，这笔钱交到物业办账户上才能最终动用。”检察官说。为了核实283户业主的身份，法院检察院又利用双休日上门服务。上个双休日，两家单位在金碧花园小区门口摆开桌子，动员业主们带上房产证和身份证，来核对身份，法院再现场出具调解书，从形式上最终解决这起纠纷。

　　记者手记

　　政策漏洞造成维修基金“空洞”

　　多方证实，金碧花园总共七八百户业主的维修基金并没有全部被开发商挪用，而仅仅是283户。为什么是283户？难道是金丰公司“心慈手软”？

　　南京市物业办人士介绍说，南京市物业办是2000年5月1日成立的，在那之前的房屋维修基金是由房产局收取。物业办成立的日期是一个重要节点。在那之前，南京并没有强制规定业主要交维修基金；而在物业办成立后，购房人必须缴纳房屋维修基金，因为只有凭交维修基金的发票，才能领取房屋产权证。

　　检方调查发现，这283户业主都是在2000年5月1日之前购房，而其余业主都是在那之后买房。正是由于存在政策漏洞，金丰公司才敢将283户业主的维修基金悄悄拿走。

　　“物业办成立之前，南京没有强制要求交维修基金，这带来了不少问题，金碧花园这种情况就是一个例子。”一位物业业内人士说，另外由于之前不强制要求交，所以不少老小区在维修基金方面欠账太多，这也让老小区在出现需要维修时无法进行，只能眼睁睁看着损坏加速，其中老旧小区电梯年久失修就是典型的情况。正因为如此，从2000年5月1日后，南京强制要求交纳维修基金，因此类似于金碧花园小区这种维修基金被开发商拿走的事情，在那之后就不可能再出现了。快报记者 马乐乐

　　相关知识

　　维修基金知多少

　　早在南京市物业办成立之初，南京就出台了《南京市物业维修基金管理办法》，对物业维修基金的归集、使用和管理，有了明确的规定，不过这么多年来，真正了解维修基金情况的业主并不多。甚至很少有人知道，维修基金也能通过理财来增值。

　　维修基金三问

　　维修基金使用范围是什么？

　　主要对小区房屋本体、公共配套、垂直电梯、中央空调、锅炉、电气系统、消防设备、给排水设备进行维修。

　　维修基金要缴交多少？

　　目前，购买多层商品房的购房人按购房款的2%缴交；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，按购房款的3%缴交。

　　维修基金缴交方式是什么？

　　商品房、经济适用房缴交人应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金。应提供的资料有：《南京市商品房买卖契约》或经济适用住房批复。

　　怎样才能动用基金

　　据了解，每个小区都有维修基金的专户，一般是由开发商向南京市物业办提交开户申请书。管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。而维修基金按幢建账，核算到户。据介绍，维修基金实行两级账户管理体系。一级账户为市物业办；二级账户为业主委员会或开发商。开设账户后，业主委员会、开发商应将维修基金的账务委托物业管理企业代管，并在物业管理服务合同中约定。维修基金本金应按幢建立账册，记账到户。物业管理企业应将已使用物业维修费用的情况按幢登记，定期公布。

　　而动用维修基金并不是一件容易的事。一般来说，如果涉及一幢楼业主的，那么需由相关业主和业主委员会的书面同意；涉及全体业主的，需要业主委员会的书面同意，且业主委员会书面意见经业主(代表)大会批准或授权。“必须要经过户数和面积都在三分之二以上的业主通过才可以。”南京市住建委人士介绍说。

　　活期转定期能“赚钱”吗

　　记者了解到，南京现有的上千个小区，已经归集的维修基金超过50亿元。一个小区的维修基金账户上，往往基金数额庞大，如果能盘活起来，对全体业主岂不是个好事？

　　“我们鼓励盘活维修基金。”住建委人士表示说，维修基金的动用和托管，程序比较严格，同时更是要征求小区三分之二以上业主的同意，这造成了很多小区公共维修基金常常动用不起来，盘活起来的更少。目前，南京实施物业维修基金增值托管的小区仅有100多个。

　　所谓增值托管，主要是把账户上的部分活期资金转为定期。由于两者之间存在一定的利息差别，因此如果将活期转为定期，将给小区维修基金账户上增值不少。例如南京的儒林雅居等多个小区，就已经通过这种方式，让小区维修基金账户上“赚钱”了。

　　“目前只能考虑活期转定期这种方式，其他理财方式暂不考虑，哪怕是购买国债也不行。当然我们也在摸索，看看有没有其他更好的渠道。不过在出现新的渠道之前，资金的安全性是第一位的。”住建委人士说。快报记者 马乐乐