城中村改造容积率超高遭众多专家质疑(图)

12月2日，广州杨箕，拆迁后的废墟被铺上绿网。 南都记者 冯宙锋 摄

　　南都记者 王卫国

　　杨箕村6.28万平方米的出让地块日前公开挂牌，成为今年广州土地市场在年终上演的“压轴大戏”。这不仅是广州今年“三旧”改造中首个拿出来公开出让的城中村土地，而且其8593元/平方米的楼面地价和6.18的容积率都创造了广州城中村公开出让土地的纪录，成为广州今年土地出让市场上备受关注的焦点。

　　在昨日举行的“华南地产论语”座谈会上，专家普遍认为广州城中村改造不能一味考虑开发商利益而拔高容积率，还应更多考虑区域规划平衡和中心城区的人口容量。而对于这次土地出让重重设置门槛，也让不少业内人士感到有定向卖地的嫌疑，缺乏市场公平。

　　焦点一：拔高容积率是为开发商留足利润空间？

　　在昨日的座谈会上，广东省政府参事王则楚认为，城中村改造容积率过高是有政府和开发商的利益推动。在城中村改造过程中，政府追求土地收益、村民追求改造效果、开发商要确保今后商品住宅卖了能挣钱，这三种需求推高了出让地块的容积率。而过高的容积率会带来人流、物流、车流的高度集中，未来这个区域的交通问题会像天河地区一样严重，高容积率会导致城市病。

　　“这三股力量的博弈，损害的是整个城市的利益，”暨南大学教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚认为，杨箕村地块拔高容积率这件事缺乏公示程序，应该让周边市民有一个发言权。

　　焦点二：杨箕村小学交给开发商周转存在隐患

　　这次土地出让公告明确，开发商拿下杨箕村地块后，需要协调有关部门解决杨箕村拆迁改造期间小学周转办学的方案，而且总建面积不少于4500平方米。按照规划文件要求，开发商今后要从6.28万平方米的用地面积中拿出1万多平方米为杨箕村建设配套小学。

　　“开发商是否有能力和义务协调周转办学？”广东省政协常委孟浩看到出让公告中的这个细节后表示担心。广东省政府参事王则楚表示，“过去开发商在配套建设中已经有很多问题，为什么不交给教育部门建设，人大对这个问题检查了多少次，很多小区的学校都是开发商欠账不建，或选择又偏又小的地方建学校。”他呼吁政府把公共事业摆在城中村改造的第一位。

　　焦点三：设定门槛卖地，开发商内定？

　　值得注意的是，在这次土地公开出让中，广州市国土房管局要求，竞买开发商必须是在广州市注册，具备一级房地产开发资质的企业，注册资本8亿元人民币以上。竞买申请人须在杨箕村周边区域(广州市越秀区及珠江新城)拥有自有商业、办公物业超过15万平方米，以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用。此外，本次出让不接受联合竞买。

　　“能满足这样条件的开发商最多只有两家。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同昨日指出，这样的土地公开出让给人感觉是在给特定的开发商量身打造的。

　　韩世同认为，广州曾经在2006年以前拒绝开发商参与旧城改造，但却面临缺乏资金和改造积极性等问题，旧城改造一度陷入僵持。如今引入市场力量推动城市旧城区、旧村庄改造，给广州带来了契机。与前述专家观点不同，他认为容积率高一点是没关系的，可以像香港那样走节约利用土地发展道路。而且高容积率可以让建筑向空中发展，腾出更多的空地，降低建筑密度。

　　政府声音

　　城中村改造勉强打平

　　今年是广州“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造起步之年，林和村、杨箕村等中心城区的城中村普遍选择了较高的容积率。许多人担心城中村会越改越密，甚至成为“站立”起来的新城中村。

　　广州市“三旧”改造办公室相关负责人此前就明确回应“从来没有指望从(改造)中赚钱，我们能够打成平手就已经算不错了。旧城改造肯定是亏钱的，千家万户基本要求回迁，城中村改造勉强打成平手。”